广东11选5

時間︰2020-04-09 04:53:54 來源︰經濟參(can)考報

當前,國(guo)內(na)房(fang)地產行業集中(zhong)度不斷提升,房(fang)企(qi)優勝劣汰趨(qu)勢(shi)正在加速。數據顯示,2019年330家房(fang)企(qi)破產,百強(qiang)房(fang)企(qi)整體(ti)業績也(ye)未有明顯提升。今(jin)年,各梯隊(dui)房(fang)企(qi)門檻進(jin)一(yi)步提升,但規(gui)模房(fang)企(qi)擴容(rong)放(fang)緩,新lue)鑾qian)億(yi)房(fang)企(qi)數明顯下降,近4年來房(fang)企(qi)整體(ti)的目標(biao)完成(cheng)率水(shui)平也(ye)逐年降低。

房(fang)企(qi)兩極分化現象加劇(ju)

1月13日下午,世(shi)茂集團與福晟集團聯合(he)宣(xuan)布,世(shi)茂集團收購福晟集團的87個項目,成(cheng)為2020年首(shou)個大型收並(bing)購事件,甚至(zhi)被稱為“世(shi)紀大並(bing)購”。在業內(na)看來,房(fang)地產行業正由(you)高速發展時期進(jin)入(ru)橫盤期,加之(zhi)2019年融資監(jian)管政策收zhan)簦 詼嚳fang)企(qi)所(suo)面臨的生存壓力史無(wu)前例。

隨著行業集中(zhong)度的不斷提升,行業頭部(bu)格局不斷穩固,2019年房(fang)企(qi)TOP30門檻值已超千(qian)億(yi)。與此同時,留給中(zhong)小(xiao)企(qi)業的機會卻越來越少,並(bing)且地產行業的容(rong)錯度降低。針對世(shi)茂集團收購福晟集團事件,億(yi)翰智(zhi)qiang)庀喙胤治鋈聳恐賦觶骸氨敬謂灰椎謀皇展悍fang)福晟集團,曾經也(ye)是穩健經營的典範,但在瞬息(xi)萬變的行情(qing)之(zhi)下,連續踏(ta)空zhan)謐啵 由(you)嫌Χ允?保 鈧漳鶼陸jin)日的苦果(guo)。”

行業整體(ti)規(gui)模增速也(ye)在顯著放(fang)緩,百強(qiang)房(fang)企(qi)規(gui)模增長“失速”。2019年12月,房(fang)企(qi)進(jin)一(yi)步加大供貨(huo)力度和營銷力度,以(yi)沖刺年終業績,百強(qiang)房(fang)企(qi)權益銷售金額環比增長18.3%至(zhi)9903.4億(yi)元,創(chuang)全年單月規(gui)模新高。然而(er),多家市場機構統計顯示,真實(shi)情(qing)況並(bing)不如(ru)企(qi)業業績增速反映得(de)那麼樂觀,企(qi)業實(shi)際(ji)去化表現普遍不及預期。權益口徑下,百強(qiang)房(fang)企(qi)2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百家房(fang)地產企(qi)業宣(xuan)告破產的消息(xi)進(jin)一(yi)步引發市場關注。中(zhong)國(guo)指數研究院的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在人民法(fa)院公告網,以(yi)“房(fang)地產+破產文書”為關鍵字可檢索(suo)出來400多條破產文書,以(yi)企(qi)業為單位(wei)來看的話,剔除部(bu)分重(zhong)復企(qi)業及非(fei)房(fang)地產企(qi)業,共計330家房(fang)企(qi)發布了破產相關文書。

中(zhong)指院he)喙胤治鋈聳恐賦觶  計撇氖櫚姆fang)地產企(qi)業主要分布于長三角與珠(zhu)三角城市群,上述兩個區(qu)域(yu)佔總數量(liang)kang)3%。中(zhong)指院分析人士認(ren)為,“一(yi)方(fang)面,熱(re)點城市及城市群,吸(xi)引了大量(liang)房(fang)地產開發企(qi)業dao)ru),區(qu)域(yu)競爭(zheng)激烈,地方(fang)小(xiao)微房(fang)企(qi)生存更加艱難;另一(yi)方(fang)面,長三角及珠(zhu)三角投(tou)資及借貸熱(re)度高,借貸糾紛以(yi)及公司注銷破產更加頻(pin)繁。”

融資shi)?車悠qi)業經營壓力

“對破產企(qi)業dao)瀉聳shi)後,我們發現房(fang)企(qi)大多為當地開發企(qi)業,很多糾紛為破產和解以(yi)及再次啟動,相比小(xiao)企(qi)業而(er)言,部(bu)分規(gui)模相對較大的房(fang)企(qi),因戰(zhan)略(lue)定位(wei)、多元擴張(zhang)、項目銷售等問題,資金鏈也(ye)出現zhi)宋侍狻!敝zhong)指院方(fang)面表示。

根據中(zhong)指院對企(qi)業深陷(xian)困(kun)境原因分析研究,房(fang)企(qi)面臨破產主要有兩方(fang)面原因︰一(yi)方(fang)面,企(qi)業自身管理(li)制度落後、運營效率較低、產品缺乏競爭(zheng)力、布局單一(yi),在市場火(huo)熱(re)的上行期階(jie)段,企(qi)業的銷售業績快速增長,掩蓋自身“內(na)功”先天不足的缺陷(xian)。同時,規(gui)模化也(ye)對企(qi)業自身管理(li)提出更高的要求,企(qi)業並(bing)沒有及時優化應對挑(tao)戰(zhan)。一(yi)旦市場進(jin)入(ru)平穩或下行期,企(qi)業的競爭(zheng)力短板就會凸顯出來,銷售去化以(yi)及融資shi)任侍飩 緯cheng)較大壓力。

另一(yi)方(fang)面,部(bu)分房(fang)企(qi)前期的業績高增長促使企(qi)業自信心急劇(ju)擴張(zhang),在業務發展方(fang)面速度過(guo)快,激進(jin)的多元化拓(tuo)展拖累了企(qi)業的發展速度。

“作為一(yi)個資金密集型行業,房(fang)地產開發需(xu)要大量(liang)資金支持,一(yi)旦運轉中(zhong)的環fang)誄魷腫式鷂侍猓 嗝著敵?Ρ淮?   桿俾櫻 賈zhi)房(fang)企(qi)經營困(kun)頓甚至(zhi)倒閉破產。”中(zhong)指院方(fang)面分析指出,2019年,信用評級較高的大型房(fang)企(qi)資金優勢(shi)更加明顯,而(er)部(bu)分zhong)︵頭fang)企(qi)資金承壓,短期資金風險顯著增加。“房(fang)企(qi)仍需(xu)要從經營上做(zuo)好地產主業,優化債務結構,降低杠桿比例,平穩發展才能持久(jiu)經營。”

在政策調控較緊的當下,尤(you)rao)涫僑謐識瞬歡鮮戰(zhan)簦 謐食(shi)cheng)本水(shui)漲船高,現金流(liu)更是重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。億(yi)翰智(zhi)qiang)夥fang)面也(ye)認(ren)為,“收並(bing)購浪(lang)潮來襲,也(ye)體(ti)現出當下地產行業之(zhi)艱難。對于進(jin)入(ru)發展困(kun)境的房(fang)企(qi)而(er)言,或多或少都有自身的原因。”

2019年,全國(guo)範圍多個城市取消或放(fang)寬了落戶限(xian)制。業內(na)預計,至(zhi)少未來2-3年城鎮(zhen)化速度re)閱(yue)鼙3鄭 局靡敵xu)求仍在,住宅開發仍有增長空間。億(yi)翰方(fang)面認(ren)為,房(fang)地產企(qi)業在精進(jin)主業的基礎上,可結合(he)本身基因和資源情(qing)況,適(shi)度投(tou)入(ru)部(bu)分地產相關的多元化業務作為長期戰(zhan)略(lue),但一(yi)定要注意多元化的投(tou)入(ru)也(ye)要遵守聚焦原則,同時平衡好主業與其他業務的結構關系。

2020年房(fang)企(qi)規(gui)模預計穩中(zhong)有升

近幾年,房(fang)企(qi)紛紛涉足長租公寓、養老(lao)地產、文旅地產相關領域(yu),也(ye)有房(fang)企(qi)進(jin)軍新能源汽車、機器人制造、汽車零(ling)部(bu)件制造等非(fei)地產領域(yu)。上述中(zhong)指院方(fang)面分析人士表示,“房(fang)企(qi)要對自身的財力、物力、人力有著系統規(gui)劃,促進(jin)業務及品fang)頻(pin)男   梗 緯cheng)系統運營合(he)力,否(fu)則新涉足業務不僅短期難見(jian)效益,主業的發展也(ye)會受(shou)到(dao)拖累。”

行業人士指出,受(shou)市場下行和調控不放(fang)松影響,我國(guo)房(fang)地產企(qi)業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困(kun)境,尤(you)rao)渲zhong)小(xiao)型房(fang)企(qi),仍將面臨一(yi)定的盈利和資金壓力。

未來,在融資監(jian)管全方(fang)位(wei)趨(qu)緊的情(qing)況下,行業分化將會持zhong)泳ju)。業內(na)普遍認(ren)為,雖然目前房(fang)地產市場整體(ti)去化壓力尚(shang)存,但行業dao) 3殖?諂轎確 溝氖諧』肪騁亞qu)于明朗。預計2020年企(qi)業整體(ti)規(gui)模將維持穩中(zhong)有升的增長態勢(shi)。行業競爭(zheng)加劇(ju)下,百強(qiang)房(fang)企(qi)內(na)部(bu)kang)姆只 窬忠ye)將進(jin)一(yi)步持zhong)/p>

在市場去化承壓的背景下,企(qi)業的發展重(zhong)心逐漸由(you)“增量(liang)角逐”轉向(xiang)“提質增效”,未來業績規(gui)模的增長不能簡單依(yi)賴于供貨(huo)量(liang)kang)募喲螅 qi)業戰(zhan)略(lue)布局、組織(zhi)管控、品fang)平jian)設等綜合(he)實(shi)力的提升將是房(fang)企(qi)未來工作的重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。

“尤(you)rao)涫侵zhong)小(xiao)型房(fang)企(qi)布局相對集中(zhong),很難平衡區(qu)域(yu)風險。因此,適(shi)度降低杠桿比例,放(fang)緩增長節奏,能夠(gou)有效規(gui)避現金流(liu)風險。”億(yi)翰智(zhi)qiang)夥fang)面指出,當下房(fang)地產行業的競爭(zheng)格局與以(yi)往大有不同,合(he)作是當下房(fang)企(qi)生存和競爭(zheng)的主要形式,合(he)作的本質shi)怯攀shi)交換,合(he)作的目kang)氖峭晟shan)自我的資源矩(ju)陣。

編輯(ji)︰郭夢(meng)涵

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